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东城永定学区房投资(东城永定门外学区2020分析)



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提问：新人首问 房姐 你好 已婚人士 坐标顺义后沙峪 持有两套商住房 准备出售变现为三岁的儿子购入亚运村嘉铭桐城附近的学区房一套 预计变现400万 现在家中常住人口四大一小 选项一 出售一套 全款购入500万一室学票房 等儿子上学后全家租房居住 选项二 出售一套 购入700万 贷款200 万购入一室 日后同样需要租房居住 选项三 出售一套 过桥再抵押购入900左右两室 五口人挤两居内生活 选项四 出售两套 过桥抵押购入1100万三居 选项五 更改学区房区域 这几种方案 第一种生活压力小 购入学区房兼具资产保值 同时保留了一定的家庭财务自由 是我目前的优选 第四种 对现有生活改变太大 老人意见不统一 选项五 您有什么推荐

回答：学票 就应该买总价最低的标的。就看为学票愿意支付多少钱了 想兼顾的话朝阳可以看看 澳林春天的三居室 900内的总价，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还可以，能满足学区+自住的需求。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的三居，对口朝阳外国语来广营校区。 老破小+租房的配置。还可以 看看人大附朝阳的房子，比如芍药居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠里

提问：房姐好！我们一家4口工作生活重心都在昌平城区，无学区需求，在草桥未来上层有市场价800余万三居一套，子弹900。目前两种方案：一是改善为主，卖掉草桥房子，在昌平城区置换1200左右别墅，余款400投资其它升值率高的小户型房产。目前别墅看了富泉花园独栋、中海尚湖世家叠拼、观山悦联排、顺驰林溪双拼。二是草桥房子出租不卖，月租金8500左右，在昌平贷款买1000万以内的房产。三是将未来上层房子置换到天通苑或回龙观，在昌平贷款买1000万以内的房子。 请问：草桥未来上层的房子现在出手是否合适，跟回天地区比哪里升值空间更大？回天地区哪个小区最适合投资？昌平的几家别墅哪个更适合改善且保值？

回答：草桥未来上层建议保留，回天和草桥区域差别不大。 昌平看下 天通苑顶复、国风美唐、金域华府、智慧社。 远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好，这几个里面推荐中海尚湖世家

提问：房姐您好，新人首问： 【一、基本条件】 京籍首套，自住刚需，本人工作于知春路，爱人即将工作调整，大概率在西城区，有一定可能在东城区；预计2-3年要一胎，后续大概率要二胎。 【二、房产要求】 1、位置：鉴于二人工作地点，聚焦于西北片区（北五环内，西四环内）； 2、小区：对学区无明确要求，对小区整体环境有一定要求，不考虑老破小，要求新盘或次新盘； 3、价位：自住刚需，根据孩子情况，既考虑直接容纳两个孩子一步到位的豪宅，也考虑后续再改善的经济舒适房产，对投资属性无很高要求，不过对保值率（升值率）有基本要求； 4、其他：周边配套等无极明确要求，平均水平即可。 【三、目标项目】 高强度看了一个来月，新盘、二手都看了不少，目前比较倾向几个新盘，具体排序如下： 1、西钓鱼台御玺：【优势】位置好、环境好、西三环孤品【劣势】价位高（2200W左右），户型一般（目前主要考虑G户型，东西向，已无南北的，其他户型要不然户型不方正，要不然客厅朝西看不到玉渊潭）； 2、九龙仓西城天铸：【优势】性价比高，升值空间大（1100W左右）【劣势】位置一般，只有一层下越户型； 3、状元村北京书院：【优势】位置好，性价比不错（1600W左右）【劣势】无小区，高层塔楼、四梯十二户，居住质量较差。 【四、具体问题】 结合以上情况，具体请问房姐： 1、结合目前的大环境及未来走势，我这种京籍首套，自住刚需的情况，应优先考虑新房还是二手房？ 2、除了上述三个新房，我们目前还看了四季青（颐和金茂府、融创西山一号院）国奥村（上林世家、美伦堡等）、亚运村（嘉铭桐城、远洋万和城等）、西直门时代之苑、学院路附近（逸城东苑、冠军城等），请问是否有其他推荐的楼盘或区域？ 3、根据目前情况，应优先直接容纳两个孩子一步到位的豪宅（西钓鱼台御玺），还是后续再改善、灵活性更高的经济舒适房产（西城天铸）

回答：1. 现在的情况，这些地段的新盘基本都是溢价，你看重居住质量可以选择新盘 2. 奥森板块可以看看，澳林春天的板楼大三居还不错，还有 永定门 中海紫御公馆自住品质也不错 3. 你未来几年才要孩子，现在入豪宅没有保值属性，能带来的体验也有限，建议先看西城天铸或者二手次新盘 自住+保值，未来家庭要做改善时再选豪宅，可进可退更好

提问：房姐，我有子弹2500万，想在北京找一个盘投资，你建议哪里？本人住孙河、中央别墅区附近，对这里比较熟悉，也比较喜欢这个区域。

回答：首先投资不选别墅，这个预算可以看看中信城小三居双卫户型，富贵园商品房大三居，或者清芷园大三居， 望京的东湖湾，臻园，保利中央公园 也不错，高总价的房子最好买南北通透的 高层最优，景观很重要，切不可太看重租金。

提问：新人首问，劳烦房姐： 家庭基本情况 1.回龙观云趣园3区3居2卫1套，一直自住，市值480左右（余贷100），这个房子自住还比较舒适 2.孩子2岁半，4年后上学。有德胜五路通小学政保入学资格，近两年入学都没问题，但还是需要考虑4年后的政策万一 3.我有sfsd资格（Jl满1年），户口在德胜，名下有公司，但是收入不稳定，尤其这两年行情不好。 4.手头子弹150，家庭年收入税后50-80 5.香河大运孔雀城84平投资，房本未下。威海南海新区84平投资，房本未下。超级后悔这两次操作，但是眼下也不好变现 眼下需求 1.利用sfsd的资格购房。是不是这个资格很宝贵，最好充分利用？ 2.这个房子最好能满足居住品质、保值升职和孩子以后上学学区保底作用（学区保底要求不高） 我们该如何选择？ 自己想的方案 1.出云3房子，首付500左右，德胜片区小房子，勉强能住，10几年后是不是再买都出不了手？ 2.出云3房子，德胜周边跨出东西城，品质好更保值些的，比如今典花园，能自住，接送孩子距离也能承受；万一上不了学，这个学区也能接受 3.云3留着；再凑些首付，广外买个小的，学区保底，到时租房 4.云3留着，德胜周边跨出东西城买个小户型投资兼学区保底，到时租房 5.以上方案都不好，房姐有更好建议 现在比较凌乱，不知道该如何选择，方案定不下来，也不知道去哪儿看房。但是好容易等来的sfsd资格…迷茫头炸[坏笑]盼房姐梳理指点[玫瑰]

回答：首先你现在入学区房肯定没必要，还有4年才使用，持有风险较大。 总提看 方案2比较合适，以后如果学区出问题，还可以将香河和威海的出掉入一套学区。

提问：亲爱的房姐，新人首问，之前提问您没回，等您回复！夫妻在酒仙桥附近上班，刚需zd170，stsd，刚聊了一个芳园南里西区的96年，4\/7，一层是商铺，临街感觉有点吵，价格393，66.35平，单价5.92。户型是南北长条型暗厅。算笋吗？单价多少算笋？单价多少可入？有其他组合贷25年的小区可以推荐关注吗？梵古水郡80平左右的单价多少算笋？

回答：价格还行，能砍到到5.6左右会更好 附近的高家园也不错 ，要是开车的话高家园的出行比芳园南里更方便。 梵古水郡 5.5左右最好

提问：新人首问，谢谢房姐； 预算：900-1600w；首付400-700w； 贷款：首房首贷； 房源：尽量新，10年以后； 地理位置：四环内，东侧北侧为优先考虑；地铁交通从家出行步行不超过1.5km，附近有成熟商业综合体，小区容积率不高于2.0，绿化面积超过30%； 大小：110平方米以上； 户型：三居室起，户型尽量方正 ，尽量能带一个院子+下沉空间或阳台房，家里有狗； 朝向：南北； 学区：名校学区，尽量覆盖小中高； 税费：满五唯一或对方可以承担大部分税费；

回答：900-1600的跨度很大，选筹范围也完全不一样。 期望学区比较好 可以看看东城 例如 和平新城、新世界家园 想兼顾学区+自住 就看朝阳 珠江帝景 ，嘉铭桐城（4环外5环内） 另外 学区和品质是要有个取舍的，很难兼顾

提问：房姐，求指教！首付145万，还能有大概15万的信用卡额度，有没有好的房产投资标的可以推荐啊？哪都不想买，就想在北京买套房。

回答：信用卡的额度很低，如果在北京正经工作，人均基本50-100万信用卡可以做到。 私人拆借挨个过了吗? 首付凑到200万，可以买到上车盘中的天花板468非普线左右的标的。 先计算首付，然后才可以计算下一步可以买什么。

提问：新人首问：我和我老公年龄42左右。年收入到手100+，均无房无贷，北京集体户口。一个在上地上班，一个在学院桥上班。孩子已在上地实验树村分校上小学。近期准备买首套房。离孩子学校不能太远。子弹1000。买自住3居房。看了农大南路，马连洼，西北旺，大户型均价也都8万+，北五环外这个均价有点担心会不保值。不知道房姐有什么建议。老公是公司高管，我们还是希望小区环境好一点，低密度板楼。清河又觉得板块人群差一些。海淀这个区域怎么买房，望指点迷经。也考虑过朝阳，毕竟孩子刚上小学，12年教育还是得在海淀完成。朝阳太远了，住在那边，上班上学都不方便。

回答：你好，如果不考虑学区，可以关注以下楼盘： 马连洼：西山华府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河：橡树湾 世华龙樾

提问：感谢房姐，打开我对购房的新认知，希望求教指点，重新配置我的房资源。本人东二环高档小区自住，三居室。另有大兴区天宫院的保利春天里小区，大户型5居室一套（满两年），现出租中；新源西里东街，老小区的两居室一套（不满两年），现出租中。。请问房姐，从投资角度，应该怎么重新配置，除了东二环自住房子外，其他两套房是否应该出售，重新买新的更具投资价值的房子？建议买哪里的？时间点？本人在外企，可以随时信用贷100，夫妻加起来可以有200子弹。非常感谢指点迷津。

回答：这两套可以优化掉，换筹到核心区。朝阳双井 望京 朝阳公园 板块。今年就可以入，最好全款，然后抵押再入一套 tty顶复，或者东三东四公房。

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