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11月24日房地产内部参考|深圳网红板块吸引万人围猎 冻结资金340亿

《地产内参》专栏由腾讯地产运营制作，旨在复制房地产行业的日常关键信息，成为勤劳的房地产业主的信息参考。

今天的热点：

1深圳网红板块吸引一万人围猎，冻结340亿，贫穷限制你的想象力！

蛋壳将被打破，危及37万租户。能省多少个亿？

从推土机开始，从房地产开始！身家270亿的“鞋匠儿子”是新疆首富

4直击深圳最大的土拍：28家房企挂牌400多轮，成交近340亿元

中国房地产暴利时代已经结束了！

6个以上地方的“亮剑”能否控制房屋租赁市场，遏制长期出租公寓的“打雷”乱象？

三地烂尾楼业主能否集资自救？

850城市土地市场透视：谁的土地金融前景堪忧？

9降低杠杆和影响业绩双重压力住房企业有望增加供应

10越秀地产拟分拆越秀地产，在港交所上市

11高管离职背后：鸿阳地产净利率已经跌落悬崖，还有1000亿元的机会吗？

深圳网红板块吸引一万人围猎，冻结340亿，贫穷限制你的想象力！

最近深圳楼市很热闹，尤其是新屋市场。许多新的住房项目轮流进行，房地产企业在年底加快了推进。在这些新址中，最受关注的是南山华润城润西一期。这个项目之所以被关注，最大的原因是一套二手房价格倒挂。

7月15日推出楼市调控新政后，很多深圳购房者将目光转向了新房市场，因为新房的税费相对较少，部分新盘二手房价格明显倒挂，采取了无房客户优先的原则。据市场数据显示，华润城润熙一期这个“网络名人新址”与往年推出的房屋价格相差可达每平米4万元左右，给买家一种买就是赚的感觉。

近日，华润城润西一期(住宅)入围名单公示了诚信登记人名册。据公告显示，该楼盘已完成9690批客户的诚意金冻结。如果每批冻结350万元，估计总共冻结339.15亿元左右。

广东住房政策研究中心首席研究员李写道，核心一二线城市的市场需求依然强劲，随着供应量的不断增加，交易概率将会回升，部分城市年底将出现“追尾”市场。

[详见此处]

蛋壳将被打破，危及37万租户。能省多少个亿？

近日，蛋壳公寓股价在神话突然上演绝地反弹，两天内飙升264%。坊间传言我爱我家，自由自在的公寓等等。我们正在谈判购买蛋壳公寓，一些媒体很有可能做出坚定的决定，并附上一些细节。

但即使爱我家，想扩大，目前也有点力不从心。突如其来的疫情给所有企业造成了重大损失。2020年前三季度，我爱我家累计营收67.51亿元，同比下降22.3%，净利润2.44亿元，同比下降60%。截至9月30日，我家货币资金34.95亿人民币，与收购蛋壳公寓相差甚远。

据公开信息，蛋壳公寓累计亏损超过60亿元，潜在负债是无底洞。想要这台烧钱机恢复正常运转，大概需要投入80亿到100亿，没有哪个精明的商家会轻易陷入这种浑水。

[详见此处]

从推土机开始，从房地产开始！身家270亿的“鞋匠儿子”是新疆首富

2020胡润报告，孙广喜

孙广信的历史是第一桶卖推土机给别人赚的金。从那以后，当孙广信还在开酒店的时候，他得到了石油贸易的消息，并迅速卷起了他的资本雪球，最终成为进入房地产行业后的新疆首富。

1989年，孙广信投身商业，3000元跳槽，拼凑到3万元，创办了新疆广汇企业集团的前身——广汇工贸有限公司。

在新疆颠覆加红利时期，时间、地点、人都被占了便宜。孙广信的净资产也以几何级数疯狂增长。2002年，他成为福布斯中国第三富豪，净资产6亿美元，约合人民币50亿元。

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直接冲击深圳最大的土地拍卖：28家房企挂牌400多轮，成交近340亿元

11月23日，深圳一口气推出8块地。三个小时，400多个标语牌，八家地产企业打败了对手，成为当天的赢家。总营业额约339.8亿元。

值得注意的是，今天售出的8块地块中，有7块是通过“双竞双限”方式拍卖的，即限定地价和限定普通商品房平均销售价格；有竞争力的地价，有竞争力的政府只租不卖的人才房免费转让面积。

尽管条件苛刻，此次本地拍卖仍吸引了28家房企参与，万科、保利地产、融创中国等品牌房企均积极入市；徐汇集团、豫州地产、厦门万泰等其他外资企业也积极参与了这场战斗。

拍卖地球后，深圳壳牌研究院院长肖小平对《时代周刊》记者表示，“双限双竞争”有效落实了“留而不炒”的政策。在严格的限制下，仍然有那么多房地产企业投标，这表明企业对深圳楼市的基本面是乐观的。深圳的住房拥有率只有35%。近几年人口保持净增长，后续住房需求旺盛。

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中国房地产暴利时代结束了！

11月19日，福建傅生以公告的形式引爆债务炸弹。应于2020年11月19日支付的“18傅生02”本息共计6.31亿元，尚未支付。受此消息影响，评级机构大公国际将福建傅生主要信用及相关债券的信用评级从A级大幅下调至C级甚至CC级。

前几年这家公司作为行业“黑马”崭露头角，成立了“征地飞虎队”进行激进扩张，现在因为负债6亿多首次违约。

房地产政策频繁，市场多变，不谈论战略战术的激进扩张，风险巨大.泰和和傅生这两三年都吃了苦头。这也标志着中国房地产史上最大的一轮楼市(2016-2018)和最激烈的一轮住房扩张，终于结束了.

根据上市房地产企业的数据，2017年的净利率达到了最近的12.7%的高点，2018年的毛利率达到了最近的32.8%的高点。近两三年进入下行通道。由于上市公司利润结转较慢，上述数据尚未反映出2018年下半年以来全国楼市的降温，未来两三年行业利润率将继续下降。

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很多“亮剑”能否治理房屋租赁市场，遏制长期租赁公寓的“打雷”乱象？

近年来，长期租赁公寓发展迅速，但高收入低租金、长收入短支付的模式也给他们埋下了致命的隐患。长租公寓“打雷”“跑路”的新闻频频出现。在杭州、成都等城市出台新的租赁规定后，Xi、深圳等地近期也出台了相应的文件，使得房屋租赁市场出现了“打雷”、“跑路”等因“AG产量低”、“长收短付”而导致的混乱局面。

9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，涉及“房租贷款”问题，并对业务风险做出相关限制性规定

除住房和城乡建设部外，各大城市近期也出台了相关规定。以深圳为例，11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》。要求房屋租赁公司不得以“长期短付”、“低AG”等手段提高租赁价格，增加企业资金链断裂的风险，侵害房屋所有人和承租人的合法权益；同时要充分认识到相应的业务风险和法律风险。

“从《通知》的内容和联合处罚的力度，可以看出深圳净化租赁市场的决心。”房地产研究员黄辉表示，深交所的措施是一个很好的尝试，让租赁公司可以进一步审视自身的经营运作，做好“以产定收”的成本管理，从而保持稳定健康的现金流，避免通过不正当手段进行大规模扩张，使企业陷入资金链断裂的风险。

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三地烂尾楼业主能否集资自救？

11月19日，云南省昆明高新区“彩星盛大厦买家自助维权委员会”经过6年半的艰苦自救，终于维权成功，申请到了许可。同日，广西柳州市集美县社区四期业主也在众筹、自助后取得了产权证。20日，河南南阳卧龙区白金时代的业主，在经历了上调7600万元尾款、开发商延迟交房、开发商提出“每平米加价850元”后取消涨价等不稳定局面后，终于进入了交房的相关手续。

上海秦冰律师事务所顾问、知名房地产维权律师秦冰明确警告遇到类似情况的业主：集资自救风险太大，最终大概率失败。成功的案例少之又少，不值得借鉴。建议面对未完成物业的业主按照以下步骤进行：一、建立组织，确立组织核心，对领导给予极大的宽容；其次，及时寻求建筑、金融、法律等专业人士的帮助；三是“必须找法院通过司法解决问题”，冻结开发商的所有权，固定所有权边界，解决所有权不稳定问题，进行破产重整，保护房地产转让。此外，业主应要求行政部门提供相应的图纸，即产权清单、面积清单等技术资料，以便日后复工，确定改造所需的价格。

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透视50个城市的土地市场：谁的土地金融前景堪忧？

Interface商学院发现，受疫情影响后，50个城市的土地市场明显改善。虽然三季度以来有所放缓，但50个城市的土地供应动能依然强劲；土地交易的增长势头弱于供给，但土地市场的弹性依然存在；城市间土地市场分化明显，不同城市土地金融短期前景不同。

其中，受疫情影响，50个城市1、2月份住宅用地供应面积同比下降11.2%，但自3月份以来恢复较快，第一季度同比增长21.1%，上半年同比增长23.1%。从第三季度开始放缓。前三季度同比增速降至16.4%，但仍比去年同期高出5.8个百分点。

从年初以来新房涨价来看，房价正增长的城市越来越多。在50个城市中，房价上涨的城市数量从第一季度的25个增加到上半年的38个，再到前三季度的44个。其中，杭州、宁波、常州、Xi和银川名列前茅。

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降低杠杆和抵消绩效。双压房企有望增加供应

到年底，房地产企业面临着减债和冲业绩的双重压力。在f

据行业分析，在行业融资趋紧的预期下，加上年销售目标的压力叠加，房地产企业将跟进或增加推盘和销售回报，年底供应物资将继续增加量。

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越秀地产计划分拆越秀地产，在港交所上市

11月23日晚，越秀地产有限公司宣布，公司正在考虑分拆集团物业管理业务，并在香港联交所主板独立上市的可能性；同时披露，公司间接全资子公司广州越秀房地产开发有限公司收购广州地铁旗下两家物业管理公司的股权。

越秀地产在公告中表示，上述集团的物业管理业务可能分拆的细节尚未确定，广州地铁也在考虑参与可能分拆的投资机会，公司将适时或根据上市规则的规定另行公告。

同时，公告显示，11月23日，越秀地产计划从广州地铁集团有限公司收购广州地铁环境工程67%的股权和广州地铁物业管理67%的间接实有股权，两者均为物业管理服务公司，总对价约为2.82亿元。

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高管离职背后：鸿洋地产净利率已经跌落悬崖，还有1000亿的机会吗？

11月22日，张亮辞去红阳房地产集团非执行董事、董事会薪酬委员会委员职务。在此之前，他是鸿阳地产的CEO。

据鸿洋集团官网《弘阳通讯》披露，截至10月，集团累计实现签约销售额645亿元；累计销售面积452.2万平方米；平均售价每平方米14264元。2019年全年，宏阳签约销售额仅为651.5亿元，也就是说今年前10个月基本达到了去年的销售额。而且还是在今年前几个月黑天鹅事件的背景下。

但自2017年以来，鸿洋的毛利率和净利率持续下滑。2016年，宏阳毛利率超过29%，净利润率仅为10.61%。2017年将为19.47%，2018年仅为14.32%，2019年仅为10.78%。其实这两年已经回到上市前的水平了。尤其是2020年上半年的净利率急剧下降。2019年同期，还是18.54%，现在只有9.30%。

三年前，2017年，洪阳集团董事长曾焕沙提出了“2020战略”，即2020年实现1000亿元的目标，但现在显然不可能实现。

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