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“就地过年”影响下的春节楼市:一二线交易旺盛 返乡冷清

除了一线城市交易火爆之外，大部分二线城市成交率都很高，比如成都、Xi、西安、苏中、合肥、重庆。

在疫情防控的要求下，各地纷纷发出“就地过年”的号召。春节期间，留在工作岗位过年的人数大幅增加，也对春节期间的楼市产生了很大影响。

《21世纪经济报道》记者对多家机构和房地产企业进行的调查显示，春节期间，火爆的一二线城市的房地产交易明显比往年同期火热。中原地产首席分析师张大伟指出，新年第三天(2月14日)之后，北京每天售出100多套二手房。新建住宅项目也在蓬勃发展。

但与此同时，由于人口流动性下降，返乡买房受到很大影响。在一些三四线城市，新屋项目甚至在春节期间“关门”。

中心城市很受欢迎

按照惯例，春节期间的楼市格局往往表现为“一二线冷，三四线旺”。其中，一些热点城市春节期间往往零交易，很多新建住宅项目选择停业。三四线城市受益于返乡自置居所，交易相当活跃。

但在“本地过年”的情况下，这种情况在2021年发生逆转。

虽然由于各地网上签约系统暂停，无法统计春节期间的交易规模，但大多数受访者认为，一二线城市的交易规模近年来创下新高。

以北京为例，张大伟表示，春节期间，北京有60多个项目没有关闭，大多数经纪机构也正常工作。由于大量的人留在北京，许多买家利用春节假期看房。"一些销售办事处接待的顾客数量接近通常的周末水平。"

他指出，这也是历史上第一次春节假期出现买家井喷。

北京汇新西街一家店铺的代理人小王(音译)告诉《21世纪经济报道》，考虑到“本地过年”政策可能导致游客数量增加，该店今年春节期间安排了更多同事值班。从实际情况来看，电话咨询从元旦第二天(2月13日)开始，第三天就有人来看房了。

春节期间，留在工作岗位过年的人数大幅增加，也对春节期间的楼市产生了很大影响。-甘军照片

根据壳牌研究院的数据，往年春节假期重点城市二手房实际成交几乎为零。今年春节期间(2月11日-2月17日)，重点18个城市成交量普遍好于去年同期，18个城市中有一半成交量在5套以上。

除了一线城市交易火爆之外，大部分二线城市成交率都很高，比如成都、Xi、西安、苏中、合肥、重庆。

壳牌研究院首席分析师徐小乐认为，今年春节期间市场热度高于往年主要有两个原因。第一，防疫号召“本地过年”，疫情明显好于去年的情况。部分重点城市发布了购房需求，连锁家居APP Online列表同比增长约1.5倍；二是市场预期在过去三年处于高位。今年春节期间，重点空壳城市二手房市场景气指数在41左右，这两年分别是35和29。

三四线房地产市场已经由热转冷

相比之下，严重依赖房屋所有权的三四线房地产市场的交易并不活跃。负责房地产的人

上述房企负责人表示，除了海归人数减少外，很多农民工收入因疫情下降，不可避免地影响了他们的购买力和支付能力。

壳牌研究院根据对126个城市(非一线城市)楼市交易的统计发现，与新一线城市和二线城市相比，三四线城市春节期间的房地产交易明显更冷。

按照城市级别，春节期间，新一线城市平均交易热度约为38.2，二线城市约为7.2，三线城市约为3，四线城市约为

1.15。

由于大城市生活成本高企、压力增大，加之中小城市纷纷出台人才引进政策，“返乡置业”是近年来三四线楼市的重要支撑。对于人口流出规模大的三四线城市来说，春节及国庆长假期间的返乡置业成交规模，往往会占到全年交易的三到四成。

贝壳研究院指出，除了返乡置业受限外，三四线楼市降温还有一个大背景：棚改降温。

2016年到2018年，大规模的棚户区改造对全国楼市形成了显著支撑，尤其大幅拉动了三四线城市的住房需求。从2019年开始，棚改规模迅速下降，三四线楼市也逐渐降温。

多数分析人士认为，在棚改降温、一二线城市重新成为热点的情况下，三四线楼市有可能延续相对低迷的状态。

“小阳春”能否如约？

热点城市在春节期间的良好表现，能否快速激活楼市的“阳春档”？

许小乐认为，热点城市的升温节奏要明显快于往年，但3月到5月的楼市传统“小阳春”能否如约而至，仍要取决于政策力度。

由于房价出现非理性上涨苗头、市场恐慌情绪再起，今年1月以来，重点城市密集出台了一轮调控政策，既从限购、限售、税费等方面进行施压，又对“假离婚”、信用贷、法拍房、赠与房等方面的漏洞进行填补。

春节前夕，住建部先后赴四个一线城市进行督导。

许小乐指出，调控效果逐渐显现，市场预期降温。如上海2月上半月二手房业主调价中涨价占比水平较1月下降4个百分点，深圳二手房业主调涨占比在2月以来也呈现持续下降态势。全年看，预计热点城市二手房市场热度低于去年，价格涨幅收窄。

多数分析人士认为，对于购房者而言，现阶段的确是入市的好时机，但由于调控政策对供需双方都有限制，预计需求大规模释放的情况不太会出现。

因此，在即将到来的3到5月，楼市会出现常规的季节性升温，而很难超预期火爆，因此，对“小阳春”的期待不宜过高。价格方面，在一二手房价倒挂、地价抬升等因素的影响下，热点房价仍然有回升的动力，但在各项调控政策影响下，房价大概率会保持平稳。