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10万的单价在涨 谁在上海奢侈品市场“抄底”？
某十大房地产公司上海某区域公司总经理告诉《中国经营报》记者，由于优质资产保值和改善的需求越来越大，上海核心地区的豪宅会越来越少，产品的稀缺性已经成为内中环高价项目喷薄和热销的原因之一，买家对未来市场持乐观态度。
我们的记者刘煜辉方超从上海报道
当许多人还在四处寻找200万元的证据时，一个经济实力雄厚的群体已经开始在上海的豪华住宅市场抄底。
杨是上海中原地产新天地店的店长。今年豪宅市场成交量上升，让他难以掩饰八年的二手豪宅销售后的喜悦。
“如果你买的总价超过3000万，大部分都选择了全款。”杨描述了在翠湖天地卖二手房的场景。该项目是上海市中心最著名的豪华住宅建筑之一。今年6月，该项目第五期开盘销售，单价达到16.5万元/平方米，主要单元总价超过5000万元。
上半年过后，三湘印象大厦、苏河湾中心润福等高端楼盘成交火爆，今年上海豪宅市场明显好于去年同期，成交量和价格逆势上涨。据丽思牛豪宅统计，仅10月份，上海豪宅成交686套，同比增长41.33%。顶级豪华住宅市场活跃，售出42套总价超过5000万元的房屋，同比增长425%。
某十大房地产公司上海某区域公司总经理告诉《中国经营报》记者，由于优质资产保值和改善的需求越来越大，上海核心地区的豪宅会越来越少，产品的稀缺性已经成为内中环高价项目喷薄和热销的原因之一，买家对未来市场持乐观态度。
一周销售七八套
杨在上海中心区从事房屋中介工作8年，经营范围从南卢湾到南京西路再到新天地。在他看来，上海豪华住宅市场的成交量和单价较去年大幅上升，很大程度上是由于疫情的影响和客户需求的积压。防疫措施开放后，需求在短时间内得到释放。
“在过去的一年里，基本上有10套左右的交易，从今年开始，商店一周内售出了七八套豪宅。”据他说，在客户群体中，有一些是刚刚获得户口的新上海人，也有一些是被南鹿湾板块取代的本地居民。
杨的店在马当路，周围有华府天地和金林天地，翠湖天地就在对面。由于推出的新房不多，大量买家来到中介店咨询二手房。过了这条不太宽的路，每一小段距离就有一家奢侈品中介店。
走在翠湖天地小区，花园斜坡，花草坪，很难想象半年前人们带着口罩买豪宅的场景。据公开信息，翠湖天地五期推出132套房，认购600万元。经东方公证处公证后，项目前48小时内认购80%。
翠湖天地是瑞安房地产在上海市中心太平桥地区改造工程中开发的大型湖滨高端住宅项目之一。位于太平桥人工湖南侧，毗邻淮海中路商业区和新天地地铁站，位置难得。该项目分几个阶段开发，自2003年以来已被列为四个阶段。
“以去年新天地的均价，3600万可以买到280平米的二手豪宅，但是今年不行。楼主不愿意拍5000万以下。”杨对说道。
仲量联行的统计报告，长期以来备受关注
单价10万元+楼盘认筹率攀高
窗外黄浦江荡漾，公园寂静无声。位于陆家嘴核心区的汤臣一品，有别于自己的“风中取静”。在上海奢侈品市场和各大社交平台，汤臣一品的知名度一直都是“高”的。
相关信息显示，截至11月底，汤臣一品销量已连续两个月在线签约，接近2019年全年业绩。更值得注意的是，有资料显示其平均成交价格超过30万元/平方米，为2017年以来最高。
“现在网上签约的房子可能是一年前签的，但是只有网上签约的资格。比如本来有5年社保，客户只有3年社保，但是客户先确定价格，全额支付。等它有资格网上签约。”上海一位奢侈品观察家如是说。
尽管如此，像汤臣一品这样位于上海核心区的豪宅，却屡屡成为上海房地产市场乃至社交平台的热门话题。
无论是被统计机构列入“世界顶级城市豪宅价格表”的明星楼盘，还是思南路吴彤路深处的老别墅，上海房地产圈的豪宅排名一般都是根据总成交价格、户型大小、核心地段、物业服务水平等几个指标来判断的。
“在疫情影响下，很多人看好一线城市的优质资产，所以很多资金流入上海楼市，不仅是市中心的豪宅，还有回报更高的豪宅。”上海某研究所的营销总监承认，根据他的观察，喜爱豪宅的客户不仅有本地和国内其他城市的，还有一些海外买家。
11月下旬，中信保诚人寿与胡润研究院联合发布《2020中国高净值人群品质生活报告》，显示上海市区豪宅价格稳步上涨8%，如上海汤臣一品(433平米)平均上涨8%。
除了认识到上海的发展前景和购买资产规避风险的必要性，高端项目房价倒挂现象也值得关注。业内人士曾告诉记者，“高端房产预售审批的价格往往会因为限价而低于周边二手房。二手房价格已经倒挂了。今年，市场上仍有一些投资者希望投资高质量的房地产保值。”
今年9月，位于黄浦区豫园附近的鲁香园(注册名称：鲁香园)以16万元/平米的整体均价开盘，推出212套房。由于销售价格有限，遭到开发商中小股东的“反对”。在上海网上信访受理(投诉)中心，有中小股东投诉：“鲁湘苑别墅如果限量出售，不仅有利于普通生活需求，还会导致国家税费流失，这与留宿不投机的政策背道而驰。”
天空调查显示，鲁湘苑是由上海鲁湘苑房地产有限公司开发的，该公司是上海城头控股有限公司(以下简称“城头控股”)的企业。
在上海豪华住宅市场热销的大背景下，担心路祥源涨停的城头控股中小股东并没有得到预期的回应。上海黄浦区住房保障和房屋管理局回复，新建商品房销售要严格执行相关规定，将继续坚持“房无投机”的定位。
关于该项目的销售，记者致电并致函城头控股，但截至发稿时，尚未收到任何回应。
上面提到的TOP房地产公司上海区域公司的高管告诉记者：“从今年的市场来看，豪宅其实是不盈利的，但是卖的贵，但是投入成本也高。除了高地价，产品的附加值要给市场，所以利润水平不一定最高。”
“单价10万元/平米以上的新盘，认可度非常高。”上述营销总监说
89.9%, 94.6%, 97.3% .豪华住宅的高认购率背后，是一度升温的上海楼市。
易居研究院的资料显示，10月份上海新增商品房交易面积约95.8万平方米，较上月下降13.6%，较上月上升79.2%。9月份，上海新增商品房交易面积较上月增长13.9%，较上年增长40.5%，创下2017年市场降温以来的新高。
让市场更加关注的是，今年国庆期间，上海楼市异常火爆。上海中原地产的数据显示，国庆假期期间，上海新建商品房交易面积为13.1万平方米，而去年国庆假期新房交易量不足1万平方米。
“在《金九》突破百万成交后，《白银10》也带来了近百万成交，表现不错。”益居研究院的研究员王宁认为，10月份，新房的供应量在8月份和9月份之后首次超过了需求量。新房市场供应量明显减少，需求侧保持高位。
经过梳理可以发现，上海在一年内连续两次主动加入“抢人大战”，或者说在一定程度上增加了对更多房子的需求。
9月23日，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》正式发布，“将试点范围扩大到‘建设上海世界一流大学’。”
仅仅两个月后，上海又有所动作。11月23日，又发布了新的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》，明确规定高层次人才等18种人才可以直接登陆上海，而李佳琪等人作为特殊人才，最近陆续落户上海，也引起了外界的关注。
但值得注意的是，在进入年底、疫情局部复发等因素的影响下，上海楼市近期逐渐降温。
上海链家研究院数据显示，11月23日至11月29日，全市新增商品房销售数量环比增长12%，成交量环比增长1%。平均成交价格环比下降8%，平均套期价格环比下降9%。
“除了今年的销售目标已经达到之外，年底的供应节奏也有所放缓，而且由于入园入冬后的反复疫情，部分项目被推迟。”一份研究周报这样说。
上海链家研究所首席分析师杨认为，“11月份的周交易量普遍偏低，主要是由于月销售额大幅下降。11月份整体新增供应量是今年除疫情暂停外的最低供应量。月份。”
“到年底，楼市的供求关系逐渐减弱，一切都符合市场的固有节奏。不尽人意的表现是供应受挫，可能包含了月末加息效应的发挥；市场开始降温的另一个信号是，近期的高价房已经连续两周没有出现在十大榜单上了。”上海中原地产分析师卢文喜也是这样分析的。