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宁波通过半年三次调控楼市 将二套房首付比例提高到40%

半年内，浙江省宁波市第三次出台新的楼市政策。

12月10日，根据宁波市新闻办公室发布的披露，微信官方账号、宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监管局联合发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》(以下简称“《补充通知》”)。

《中国经营报》记者了解到，《补充通知》从12月11日开始实施，通过加强购房资格控制、加强购房合同更名和房屋赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等方式，对7月6日新政进行了补充和完善。

许多接受采访的专家表示，新政主要是为了“修补”宁波的楼市调控，具有很好的导向性。调控初步收紧后，不仅是针对市场“投资投机”属性的“炒房”精准政策和分类调控，也增强了购房政策的严肃性，有助于后续市场的健康发展。

“严打”炒房行为

宁波作为长三角的热点城市之一，为什么楼市一直火爆？

记者注意到，今年以来，宁波已经两次放宽了落户条件。宁波市人民政府办公厅8月发布的《关于进一步放开我市落户条件的通知》号文件规定，不仅从长三角地区居住就业、投资创业、人才人事等方面放宽落户条件，还允许符合加入条件的双方配偶、未婚子女、父母随迁。

易居研究院研究中心主任严跃进认为，宁波从人才和户籍政策的角度放宽了户籍政策，但也让部分子女变相钻了政策漏洞，通过父母依靠子女落户，无形中增加了一套购房资格。

宁波也看到了这一点，“对症下药”。这次下发的《补充通知》要求在宁波定居不满2年的父母，在限购区申请购房，必须具备以下条件：一、父母双方均在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区。本行政区域(以下简称“市五区”)内无住房的；二、父母一方在购买之日前3年内在本市连续缴纳个人所得税(含零申报)或社会保险24个月以上。

父母依靠成年子女在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区(以下简称“市六区”)落户不满2年的，申请优先购买市六区新商品房的，必须符合两个条件：父母双方在市六区均无住房，其中一方最近3年在市六区连续缴纳社会保险满24个月以上。

关于离婚单身购房人，《补充通知》规定，未结婚2年的离婚单身需要在限制区内购房或申请优先认购本市六区新建商品房的，必须符合本市户籍购房人无房、离婚前家庭成员(夫妻双方及未成年子女)在本市五区内只有一套或没有住房的条件。

严跃进说，部分购房者通过“假离婚”和取得优先购买资格，变相增加了可以认购的房产数量，这显然是一种炒房行为。“换句话说，优惠购房政策主要是针对没有房产的家庭。如果以假离婚的方式转让名下两套房产，然后以无房的名义申请优先购买资格，自然会损害很多购房者的权益。”

值得一提的是，新政还对合同更名和房屋捐赠进行了规范。《补充通知》建议，为了防止投资者使用优先认购

同时，对于限售房产的赠与交易，《补充通知》规定：“除配偶或直系亲属与房产主之间的赠与外，属于限售范围的房屋在限售期间不得办理房产赠与交易。”

为楼市调控“打补丁”

同时，《补充通知》在保持第一套住房信贷政策不变的基础上，规定提高第二套住房商业贷款首付比例。

具体措施包括两个方面：在本市六个区范围内，一是已有一套住房且已结清相应贷款的家庭，再次购买住房申请商业个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%；二、已有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭再次购买住房，申请商业个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%。

房地产信贷政策为什么要调整？宁波市住建局表示，一方面，目前差别化住房信贷政策的水平和准确性有待提高。在现行政策中，享受最低首付的比例包括首次自住购房和改善购房，改善购房所占比例相对较高；为了表示对真正的第一套自住住房的支持，应该区分两类。此外，对未偿贷款的改善需求应在原有基础上进行适当调整和控制。另一方面，宁波的首付比例在姐妹城市处于较低水平，有向上调整的需要和空间。

记者注意到，这次新政是今年下半年宁波楼市的第三次调控。

7月6日，宁波资本监管、住房建设、中国人民银行、银行业保险监督管理委员会联合发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，为火热的房地产市场“降温”。根据文件，宁波将增加土地供应，严格核实新出售地块的商品房销售价格，调整住宅用地转让招标规则，严格控制底价。

不到一个月后，7月22日，宁波下发《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，明确了全市六区“无房户”的评估条件，还提到了符合销售条件的商品房项目或批次。房地产开发企业应随机选择不少于50%的可销售住宅(按套数计算)，对无房家庭给予优先认购。同时，增加了一些保护居民自住需求、遏制投机投资行为的具体操作措施。

通策研究所(Tongce Research Institute)分析师丁瑶表示，宁波新政实际上是对7月份政策的局部修改，类似于杭州和其他城市今年的楼市调控政策节奏。它是在最初收紧监管后，对市场上具有“投资投机”性质的“房地产投机”行为的精确政策和分类监管，是对住房投机的重新实施和深化。

丁瑶还表示，今年以来，浙江省许多城市，如杭州、绍兴、宁波、衢州、金华、丽水和台州，都出台了调控房地产市场的新政策。其中，杭州、绍兴、宁波等。已经发布了多轮政策。“作为长三角三省一市的重要组成部分，浙江许多城市的调控新政策将为长三角一体化进程中房地产市场的稳定发展提供示范。”

(编辑：京校对：阎景宁)