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房子有问题 租户的解决方案被拒绝 律师:如果影响正常生活 可以取消
前几天，喜居公寓的一名房客向《www.thepaper.cn日报》报告说，他在租房时遇到了问题，并提议取消合同，但遭到了喜居公寓的拒绝。对方提出将房屋转租，要求他支付1000元手续费。
上述租户认为，公寓居住的做法侵犯了他们的合法权益。但喜居公寓主要经营者喜居(上海)物业管理有限公司(“喜居”)坚持按合同办理，拒绝让步。双方相持不下。
房屋出现问题时，承租人是否有权解除合同？接受采访的律师认为，如果房屋出现影响正常生活甚至人身安全的问题，承租人可以解除合同，无需承担违约金或手续费；但如果问题轻微，不影响居住，及时修复，承租人仍需继续履行合同。
截至该文件发表时，双方仍未通过协商达成协议，所涉及的房屋仍然空置，暂时没有新租户入住。
租客：房子出现问题，提出解约被拒
日前，喜居公寓租户娜娜(化名)向本报记者详细讲述了事件的发展：2018年通过朋友介绍联系了租房中介，中介对接了她的喜居公寓。同年11月底，她开始在上海浦东新区租房居住。2020年10月底，房租到期。娜娜把房租又延长了四个月。2020年11月至2021年2月，租金价格为每月10850元。交三个，一共交108504=43400元，包括三个月房租和押金。另外，
娜娜在黑居公寓的租赁合同也证实了这一点。
喜居公寓租赁合同。合同截图
但娜娜表示，2020年11月租房期间，房子里接连出现问题，比如电开关不停跳。当时娜娜试图找个家反映问题，但都没有得到有效解决。直到12月初房子天花板石膏脱落，娜娜为了躲闪倒在地上扭伤了腰。为此，她于12月12日搬出房间，并提出解除合同。
石膏从房子的天花板上掉了下来。照片由受访者提供
娜娜向喜居客服汇报情况后，对方表示会委托维修人员上门解决问题，但公司不同意解约。所以娜娜只能接受喜居客服提供的维修方案。
过了一段时间，我委托两个维修人员前后上门，他们提供了两个维修方案：第一，把掉下来的石膏用胶水粘好；第二，在石膏上多加钉子，钉回去。维修人员表示，这样可以保证石膏目前固定在墙上，但未来是否会掉下来，无法保证。
娜娜觉得问题没有得到实质性解决，拒绝了维修计划，提出再次解除合同。但喜居客服回应公司不接受解除合同，给出的方案是让娜娜转租，并按合同支付1000元的手续费。
娜娜认为石膏板掉落和后续维护工作不完善，她没有过错，不应该承担转租费用，希望解除合同。
该报指出，双方签订的海居公寓租赁合同表明，乙方(娜娜，下同)在合同租赁期内可以将房屋全部转租给他人(以下简称“新承租人”)，双方需要办理变更手续，乙方应向甲方(即海居(上海)物业管理有限公司，下同)支付1000元。如果乙方自行寻找新的承租人，乙方应协助甲方与新承租人重新签订《房屋租赁合同》。如果乙方委托甲方寻找新的承租人，乙方应承担甲方为寻找新的承租人而支付的中介服务费。
喜居公寓租赁合同。合同截图
双
方争论焦点：是否有权解约，是否应该付转租费2020年12月22日，鉴于房屋问题没有得到根本性解决，娜娜提出，依据嗨居公寓房屋租赁合同的第七条第三款，自己有权单方面解除合同。
澎湃新闻注意到，嗨居公寓房屋租赁合同关于“合同解除及终止”提到，甲方有拒绝承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。
嗨居公寓房屋租赁合同关于“合同解除及终止”。合同截图
至于上述合同条款，嗨居客服表示，公司并非没有作出行动，只是维修人员提出的维修方案，娜娜认为有安全隐患不同意，问题暂时没有得到解决而已。
为此，娜娜也曾咨询过律师，考虑过以房屋租赁合同的第七条第三款来寻求法律帮助。但律师表示，如果打起官司，房屋需要第三方机构来鉴定，时间成本高，此时房屋租期可能已经结束，恐怕个人权益无法及时得到维护，目前最好的解决方法是协商。
12月23日，嗨居第四次委托维修人员上门，提出的方案是：重新订一块石膏板，并在贴的基础上打钉子巩固。维修人员告诉娜娜，修好可以保证一段时间（两年左右）不会掉落，但无法准确断定。
随后，娜娜以“保证自身安全”为由，再次向嗨居客服提出解约，希望嗨居可以退还剩余的一半租金以及押金。
几天后，嗨居客服回复称，房子已经修好，公司不同意解约，如果要强行解约，可能需要承担违约责任。目前主要有两个解决方案：一是娜娜继续住，公司可以提供补偿，包括送保洁服务，或者一次性赔偿1000元等。二是房屋照常转租，直到有新的承租人，娜娜需要依据合同支付1000元手续费。
关于违约金问题，嗨居公寓房屋租赁合同显示，合同生效后，乙方提前退租的，应提前30日书面通知，经甲方同意并办理相关手续后，乙方须按照本合同约定月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方已经支付的款项中予以扣除。
就解约事宜，目前双方协商尚未达成一致。
律师：若房子影响正常居住甚至人身安全，可解约
针对上述情况，娜娜解约是否算违约，是否应该赔付违约金？
上海市联合律师事务所朱利霞律师接受澎湃新闻采访时表示，根据提供的信息，娜娜主张解除合同主要是因为“石膏板问题”，如果石膏板大面积掉落，影响正常居住甚至人身安全，娜娜可以解约，无需承担违约金或者手续费；但如果只是很小部分掉落，不影响居住，并且嗨居及时修理，没有影响合同正常履行，那么娜娜仍需要继续履行合同。
而租赁合同中关于转租需要支付手续费是否合理合法？
朱利霞表示，涉案合同中的“转租”与《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的转租法律意义并不一致，后者合同法中的转租，并不变更原承租人与出租人之间的租赁合同，原租赁合同继续有效；而案涉合同中的“转租”是指原租赁合同解除，新的承租人与出租人重新签署租赁合同。
在这种情况之下，朱利霞解释，在合同期内，如果是因为承租人单方面原因，导致不想续租进而“转租”，根据案涉合同第六条第二款，这种“转租”有两种方式，一种是原承租人自己寻找新承租人，如果出租人同意与新的租客签署租赁合同，原承租人没有给出租人造成其他损失的话，无需向出租人支付“转租费”；另一种情况是，原承租人委托出租人帮忙寻找新承租人，那么出租人要求原承租人支付居间服务费用的要求可以得到支持。