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房地产内部参考|十年人口图秘 中央经济工作会议238字谈住房释放信号

《地产内参》专栏由腾讯地产运营制作，旨在复制房地产行业的日常关键信息，成为勤劳的房地产业主的信息参考。

今天的热点：

1经济强市10年人口地图：合肥等新一线城市崛起，珠三角4个城市成为“人口赢家”

2中央经济工作会议238字谈住房释放什么信号？

3燕郊楼市疑惑：限购“松动”，难找房？

4蛋壳租客结算租金贷款流程公告：出租后，贷款可以不还款结算

5实地走访北京二手房市场：临近年底交易活跃，学区房又火了

今年全国二手房成交金额达到7.3万亿，上海成为“双冠军”

7今年房地产销售规模将创历史新高

8个以上地方频繁推高质量剧情

9防范楼市风险，多看预售资金“收紧诅咒”

花三万块租豪宅的人说：我不是凡尔赛，我只是有钱！

10年经济强市人口地图：合肥、珠三角四市等新兴一线城市崛起成为“人口赢家”

21世纪经济研究院统计了2009年前25个城市和2019年前25个城市。在总共29个城市(新增4个城市)中，珠三角有4个城市：东莞、深圳、广州、佛山，在过去10年GDP前25位城市的人口增长中排名第二、第三、第四、第六。

与珠三角城市群相比，长三角城市群的很多城市在过去10年的表现也不错，其中合肥以60.57%的人口增幅位居榜首，杭州和上海也增长了20%以上。

根据21世纪经济研究所的说法，人口流动背后有两个关键因素。首先是流动人口的就业机会，这与城市的私营经济和个体经济活动有关。其次是人均GDP和可支配收入，说明城市竞争力强，吸引人口流入。人口流入或流出的背后是城市发展差距的问题。城市发展差距越大，人口变化数据越大。

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中央经济工作会议用238个字谈住房释放了什么信号？

2020年中央经济工作会议谈住房238字，是三年来谈得最多的一次。会议重申“住房是为了居住，不是为了投机”，同时强调要规范住房租赁市场的发展，明确解决大城市突出的住房问题。

记者注意到，这次会议上对住房问题的表达涉及到许多全民关注的热点，如长期租赁、租购平等权、土地供应、市场整顿、租金管制等。

北京大学房地产法研究中心主任娄建波指出，保护承租人出租或使用租赁房屋的权利是必要的，未来的法律法规也应该为承租人提供更好的保护。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，为了使长期租赁住房的经营者获得应有的利润，实现可持续发展，可以通过对租赁住房采取单独的土地计划，实行不同于购房的征地模式，并允许每年支付土地出让金等方式来降低租赁住房的土地成本。而且，为了整顿租赁市场秩序，要大力打击利用租赁贷款获取大量资金的“黑中介”和逃废债务行为。

赵秀池还认为，租金应该通过各种经济手段调整到一个合理的水平，而不是通过价格限制的行政手段。

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燕郊楼市疑惑：限购放宽很难找到房。

近日，有报道称“燕郊楼市回暖，一些

现在燕郊楼市真实情况如何？12月16日，新京报记者实地走访燕郊房地产市场，发现目前燕郊整体楼市尚未完全“火起来”，仅有少数项目为低价回笼销售资金掀起一波热潮，市场冷热不均现象明显。对此，相关房地产企业内部人士向记者透露，“客观来说，燕郊楼市并没有如火如荼，只是部分房地产企业急于在年底还钱，降低了项目的销售价格。这只能说明部分楼盘在“忍痛割肉”，但销量似乎“火爆”。

值得注意的是，在记者走访期间，一些住宅项目的销售人员宣称“限购已经放开”。然而，当地住房和建筑部门的工作人员否认了这一点。

关于上述住宅项目销售中“无限购”等问题带来的法律风险，北京道科特律师事务所律师曹艳表示，“购房者必须按照正规的渠道和程序购房，绝不贪图眼前的诱惑。现在是一个新的环境，人在其中生活，不投机。开发商越焦虑，越有可能出现财务问题。如果他们因为购房资格的原因无法在网上签订房产过户，很容易产生一系列的购房纠纷，这种金融房是要避免的。损失的情况。”

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蛋壳租户结算租金贷款流程公布：租赁期满后，贷款可以不还款进行结算

12月18日，“伟众银行租赁消费贷款”官方服务号发布公告，公布蛋壳租赁贷款客户结清贷款操作指引。公告称，蛋壳出租贷款客户可以不还款结清贷款。

从现在起至2021年1月31日，已退租的客户(与蛋壳解除租赁合同的客户)可登录“卫忠银行租赁消费贷款”微信官方账号，回复“贷款冲抵”，自行办理贷款结算手续。公告中还提到，如果租客没有退休，那么贷款可以在后续退休后进行结算。

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实地走访北京二手房市场：临近年底交易活跃，学区房又火了

“近几年北京春节前后会出现二手房交易的小高峰。通常从11月开始，持续到次年的2月和3月。目前二手房价格没有明显变化，后期是否会上涨取决于12月和1月的整体成交量。成交量持续增加，廉价房被清仓，议价空间小的房子价格自然上涨。”一些二手房中介告诉《中国证券报》记者。

中国证券报记者了解到，二手房价格之所以强于新房，主要与北京新房降价促销有关，降价促销主要限于竞争性房源，以及相关开发商加快清仓。据中原地产研究中心统计，截至目前，北京共有100个限定赛房项目，限定赛房总供应量为91060套。截至12月12日，共售出52746套，网上签约率为58%。

此外，为了在学籍信息采集之前在学区落户，在学区找房子的人数已经上升到很高的水平。“目前北京知名学区房价格已攀升至2017年初高点。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者，“由于疫情，海外留学受到限制，对学区的需求增加，推高了价格。”

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今年，全国二手房交易量达到7.3万亿，上海成为“双冠军”

12月18日，壳牌研究院发布了2020年中国二手房市场城市名单。据壳牌研究院统计，2020年，在新冠肺炎肺炎的影响下，

在二手房交易量(GMV)排行榜上，宁、杭、津、成、武等一线四市和强势二线城市凭借规模优势和价格优势位列前十。与去年相比，上海仍高居榜首，GMV超过1万亿元。一线和四市排名不变，排名前四。杭州和成都凭借规模增长挤进前十，苏州和重庆则跌出榜单。

在二手房交易排行榜上，上海以29.1万套的绝对优势排名第一，比排名第二的北京高出76%。在前10名城市中，深圳和合肥随着交易量的增加挤进榜单，沈阳和苏州则跌出榜单。值得一提的是，排名前十的城市交易总量占全国成交量的1/3。

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今年房地产销售规模可能达到新高

国家统计局的统计显示，1-11月，商品房销售面积超过15亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月高出1.3个百分点。商品房销售近14.90万亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。这是今年商品房销售首次累计增速。其中，住宅楼宇的销售上升百分之九点五，写字楼的销售下跌百分之十点七，而商业及商用楼宇的销售则下跌百分之十三点七。

除销售数据外，房地产开发投资、房企到位资金等指标同比增速继续加快。1-11月，房地产开发投资12.95万亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月快0.5个百分点。房地产开发企业到位资金同比增长6.6%，增速提高1.1个百分点。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，预计全年全国商品房销售面积和销售金额将分别增长1.5%和7.7%，行业销售规模将创新高。中原地产首席分析师张大伟也指出，从1月到11月，商品房销售面积和销售量的累计增长率今年首次出现“双增长”。这说明疫情对楼市的影响已经基本消退，今年商品房销售规模有望超过去年。

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很多地方频繁推优质剧情

临近年底，许多地区推出了大量优质地块，北京和武汉推出的地块金额高达数百亿元，吸引了许多房地产企业积极参与。

12月17日，北京上市5块预申请地块，朝阳区王四营乡3块，房山区城关中心区1块，大兴区大兴新城1块，总起拍价204.45亿元。12月15日，武汉推出14块土地，其中住宅用地9块，综合用地(含住宅用地)3块，商业/写字楼用地2块，总起步价约198.83亿元。

住房和住房研究所所长张博认为，限制性融资有三条红线，不踩红线的住房企业将在未来的竞争格局中处于有利地位。随着行业集中度的不断提高，预计未来20%的房地产企业最终会占到销售额的60%以上。随着房地产投资属性的弱化，大型房企会因口碑等因素而拥有更强的市场地位。土地储备充足、发展较好、财务状况较健康的房企更具竞争力。

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防范楼市风险，多看预售资金“收紧诅咒”

最近，未完成商品房的消息时有传出，一些不靠谱的开发商断了资金链，带着钱跑了，导致项目未完成，买家在可预见的未来无法入住新居。为了保护广大购房者的合法权益，防范楼市风险

“在‘一城一策’和城市的政策背景下，不同地区的楼市资本监管呈现出类似的趋势，这证实了近期这些地区的房企可能会出现资金链断裂的问题。”北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周庆杰表示，下半年，各地出台的加强预售资金监管的政策，是在稳定房价的新大趋势下，通过调控预售资金来防范和化解房地产金融风险的一种方式。

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花三万块租豪宅的人告诉自己：我不是凡尔赛，我只是有钱！

壳牌研究院今天发布的《2020年新青年居住消费趋势报告》显示，北京、深圳、上海的公寓平均租金在4000元以上，其中2020年北京的公寓平均租金在5102元左右，在30个样本城市中排名第一。

但除了北京平均5102元的房租，还有一批更少数民族的租房者。“平均年龄31岁，女性居多，娱乐、金融、互联网行业居多”就是这一小群租房者的群体画像。

他们的月租金是平均水平的五到六倍。在他们看来，租房不仅仅是一个暂时的过渡期。自由式豪宅提供的用户画像显示，这个小众租客占据了豪宅租赁市场10%的需求。他们每个月花在房租上几万元，甚至高于购房者每月的还款额。但是，在他们眼里，钱是“物有所值的，毕竟眼前的享受更重要”。

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