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上海写字楼市场复苏超过预期 许多机构预测2021年租金需求将回升 租金将下降

在疫情之下，上海写字楼市场的表现备受关注。2020年第四季度，上海写字楼市场复苏超过预期。许多房地产咨询机构预测，2021年上海写字楼市场的租金需求将继续上升，租金可能会下降。

金融、科技新媒体、医疗等行业需求活跃

2020年初，拥有的美ONE(上海)网络科技有限公司迁至上海新所园区，办公空间较之前大幅增加。在去年的办公室市场，在线直播和新媒体等新兴行业，包括美国ONE，需求强劲。对金融服务、专业服务、医疗的需求也很旺盛。

仲量联行发布的报告显示，在办公需求行业分布上，2020年金融服务业租赁面积同比增长8个百分点；会计、律师事务所等专业服务机构同比增长3个百分点；医疗药品机构同比增长3个百分点。

从区域来看，总部企业和制造租户都愿意选择新兴商业区，比如黄浦江畔地区。2020年，金融行业、新技术媒体、专业服务行业将向外滩、前滩、南外滩、北外滩倾斜。这些地方不同于陆家嘴、静安寺等传统商业区。供应充足，性价比高，靠近核心商务区，建筑质量好。

大宗交易市场自用型需求成为主流

总体来看，上海写字楼市场的吸纳正在加速。2020年第二季度，写字楼吸纳量为8.3万平方米，第四季度达到21.4万平方米。需求方面有两个主要特征。

成本控制型企业成为主要需求力量。在疫情和需求的共同作用下，上海各地区写字楼租金价格纷纷下调。考虑到疫情的影响，企业对成本比较敏感。在减租期间，国内很多金融和专业服务公司抓住机会，从乙级写字楼升级为甲级写字楼。比如前滩地区就吸纳了大量有成本控制和大规模租赁需求的企业。

截至第四季度，浦东和浦西中央商务区的空置率分别为13.3%和10.9%；浦东和浦西西中央商务区的空置率分别为26.3%和31%。许多机构表示，随着上海优质写字楼市场的不断扩大和成熟，多元化补贴措施和灵活的招商策略相结合，将进一步有助于多点产业集聚的发展，增强租户粘性。

在大宗交易市场，自用需求成为主力。据世邦魏理仕统计，2020年上海大宗交易市场共有64笔交易。与过去投资者主导的模式不同，2020年，自用买家占全国一半，共购买总部办公楼27栋，占交易总额的61%。这些自用买家主要来自传统金融和泛科技新媒体企业。

办公空间对企业和员工仍不可或缺

今年上海写字楼市场会有哪些新变化？

“2021年，受项目延迟入驻影响，上海写字楼市场计划入驻近140万平方米。上海进一步对外开放将释放政策红利，金融等高端服务业办公需求将继续扩大。事实上，新一轮新的和扩大的办公需求已经开始。”CBRE华东区负责人张越说。

在疫情中取得快速发展的企业也带来了需求。仲量联行上海商业房地产部高级总监黄镇表示，在疫情形势下，企业对成本仍然敏感，加上写字楼供应充足，预计2021年租金将继续下降。在疫情中获得机会的企业，会进一步推动租赁的复苏，包括金融、医疗、外资金融、科技新媒体等。

值得注意的是，