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很多地方的“亮剑”能否控制住房屋租赁市场 遏制住长期出租公寓的“雷爆”乱象？

中新网11月23日电(记者孙)近年来，长租公寓发展迅速，但高租、低租、长租、短租的模式也给他们埋下了致命的隐患。长期出租公寓“爆雷”“跑路”的新闻频频出现。在杭州、成都等城市出台新的租赁规定后，Xi、深圳等地近期也出台了相应的文件，使得房屋租赁市场出现了“打雷”、“跑路”等因“AG产量低”、“长收短付”而导致的混乱局面。

“天下苦住房租赁市场乱象久矣”

9月22日，该网站发布《长租公寓频频“爆雷” 高风险租赁模式如何终结？》报告，直指今年频繁曝光的长租公寓乱象。事实上，早在长期租赁公寓模式出现之前，全球住房租赁市场就已经长期处于混乱状态。黑中介，“二房东”，危房.都使房屋租赁市场的主要目标客户，如刚毕业的大学生或在一线城市流浪的年轻人，疲惫不堪，甚至失去了尊严。

此时，长期出租公寓可谓“应运而生”。很多租客认为，这种模式可以让租客不用担心突然被赶走，也不用担心“二房东”的套路；同时，个性化的装修风格和配套的物业管理也为“蜗居”生活保留了一丝尊严。

在市场份额方面，据住房和城乡建设部初步统计，国内大型房屋租赁企业的市场份额仅占2%左右，长期租赁公寓成为市场新宠。一些行业研究报告做出了如下预测：到2025年，中国租赁市场规模将从目前的1.1万亿元增加到2.9万亿元；到2030年将超过4.6万亿。

房地产业内人士、资深分析师徐小乐认为，正因为如此，大量资本渴望涌入这片“红海”，而现有品牌更渴望分得一杯羹。然而，是资本的加持，改变了原本“美好”的长租公寓。房地产品牌疯狂抢占市场，引发各种问题，市场充满恶性竞争。“抢房和体面装修，会让房地产机构的资金压力翻倍。一旦资金链断裂，‘跑路’和‘爆雷’就不可避免了。”据公开信息不完全统计，近70%陷入资金链断裂、经营纠纷或破产的企业，都是因为“高收入低产出”、“长收入短支付”。

严控“高进低出、长收短付”和“租金贷”

混乱的市场需要规范和净化。9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，涉及“房租贷款”问题，并对“AG中房租低”、“长收短付”等业务风险做出相关限制性规定。在我国尚未制定房屋租赁领域立法的背景下，该规定将填补房屋租赁领域的法律空白。

除住房和城乡建设部外，各大城市近期也出台了相关规定。以深圳为例，11月17日，深圳市住建局下发《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》(以下简称《通知》)。要求房屋租赁公司不得以“长期短付”、“低AG”等手段提高租赁价格，增加企业资金链断裂的风险，侵害房屋所有人和承租人的合法权益；同时要充分认识到相应的业务风险和法律风险。

建立多元化纠纷调处机制

值得注意的是，深圳还提出建立完善的纠纷调解机制。房屋租赁企业与房屋权利人或者承租人发生房屋租赁纠纷，协商不成的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等合法途径解决，不得以暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

同时，《通知》还明确表示，房屋租赁企业违反相关管理规定，住建部门及相关部门将依法查处，采取约谈警告、暂停上市、暂停网上签约备案、发布风险警示、实施信用扣分等方式。并抄送市场监管、公安、网络信息、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业信用体系、公共信用信息系统等信用评估体系，实行联合处罚。涉嫌犯罪的，将依法移送司法机关追究刑事责任。

“从《通知》的内容和联合处罚的力度，可以看出深圳净化租赁市场的决心。”房地产研究员黄辉表示，深交所的措施是一个很好的尝试，让租赁公司可以进一步审视自身的经营运作，做好“以产定收”的成本管理，从而保持稳定健康的现金流，避免通过不正当手段进行大规模扩张，使企业陷入资金链断裂的风险。

此外，黄辉认为，要引导房地产租赁市场规范健康发展，需要出台政策鼓励新建租赁住房，盘活闲置住房，提高各类住房业主或开发商的积极性，增加租赁市场的有效供给。对企业来说，要鼓励发展专业化、规模化的房屋租赁企业，有效提高整体租赁市场的服务质量，改善租户的生活条件。另外，房屋租赁涉及民生保障，最重要的是稳定租赁价格。各地在发布细则时，可借鉴深圳的思路，指导企业不要通过各种违法行为抬高租金，不要在合同期内单方面提高租金，以规范市场行为，稳定租金价格。