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专家:影响房地产市场“短期看人口”大部分城市没有“投机”机会

每个记者：包晶晶每个编辑：陈梦愉

2020年的房地产市场注定不同寻常。目前全国很多地方的房地产市场已经从疫情中走出来，甚至热点城市也迅速反弹，超过往年。这些城市有什么特点？如何在不投机的情况下继续登陆？

中原地产研究院副院长刘源近日在接受《每日经济新闻》记者专访时指出，房地产市场过去“看短期库存，看中期土地，看长期人口”，但近两年来，人口的长期因素变成了短期因素，这与城市经济结构一起成为影响房地产市场变化的重要因素。

因素从长期变化到短期

“虽然2020年市场似乎有很多意想不到的地方，但这些市场基本面的逻辑，经过分析就能找到。”刘源提议。

最简单的基本面就是供需。比如2020年表现很好的深圳和杭州，有一个共同的特点，新房供应有限，但需求很大。需求的来源一个是人，一个是钱。

官方公报显示，2019年杭州常住人口增加55.4万人，深圳增加41.22万人。“这两个城市的共同点是人口增长强劲。增加的人口有资格购房，这意味着对新房的需求激增，但一年内新房供应有限，造成了供需失衡。”

人口已经成为区域房地产市场的最大支撑。刘源说，2015年前后，有这样一种观点：短期库存，中期土地，长期人口。人口因素应该是影响市场的长期因素，因为总的来说人数不会有很大变化，但从最近两年开始，长期因素变成了短期因素。吸引外来人口定居可以在短时间内改变城市人口，从而对市场产生很大影响。"

从这个角度来看，中国实际上有10个左右的城市可以吸引人才继续流入，并保持相对较高的增长率。全国有300多个地级市，600多个县级市，然后没有人口增长，也没有人口净流出，这也是我们南北分裂很严重的主要原因。

根据国家统计局发布的最新数据，1-11月，东部地区商品房销量为8.3万亿元，中部地区为2.99万亿元，东北地区仅为0.5万亿元，市场发展明显不平衡。

对此，刘源分析，东北乃至整个北方大部分城市仍呈现人口净流出，而南方城市，尤其是长三角、珠三角城市群，人口持续流入，这是市场分化的基础。

产业结构决定发展潜力

另一方面，“钱”随着人口流动。钱从哪里来？

“除了人才流动带来的购买力，还有金融投资的影响。比如深圳市场很热，很多热门话题都是‘商业贷款’。深圳所有城市，信贷都比较宽松灵活。不排除有一部分资金流入房地产市场。这里人和钱的叠加才是2020年深圳市场火爆的原因。”刘源说。

从中原地产典型城市的成交价格变化可以看出，2016年以来，上海、深圳、北京成为房价第一梯队，始终领先于广州、天津、重庆等重点城市。

刘源分析，“我们经常从城市的经济结构和产业结构来判断城市是否能够提供当地市场的购买力支撑。其实要看不同城市的经济发展水平。”

毕竟长三角和珠三角这两大城市群产业结构相对较好，能够提供更多高质量的就业岗位，这也是这两大城市群能够持续吸引人口流入的基础，虽然这两大城市群的房价相对高于国内很多地区。

与新房相比，二手房往往更能体现城市的购买力和认可度。其中“报价指数”，即挂牌价格，更领先于成交价格，起着晴雨表的作用。这个报价通常领先价格1-2个月。

从数据上看，2020年1月至3月深圳出现了一轮报价变动，随后二手房成交价格从5月份开始加速；而上海则在2月份经历了报价回调，5月份开始回归上涨通道，成交价格也开始缓慢上涨。

刘源指出，“值得注意的是，上海二手房交易量在11月份达到了四年来的新高，之前的高点是2016年7-8月份。最新的周报价指数也达到了四年来最高的59%，而历史上最高的报价指数出现在2016年初的83%，相当于2020年初的深圳。”

“其实这两年来，深圳的二手行情指数已经明显高于其他城市。上海2020年的报价从年初到现在才上涨，深圳由于多次政策调整经历了一些大起大落，比年初低了一点。”他进一步解释道。

上海市场没有投机仍然表现良好的原因有很多。

上海市场一直很稳定，但是市场需求，尤其是改善后的需求，还是比较大的。2020年，新房市预售价格审批略有放松，不少单价10万元的项目都能顺利拿到预售证。此外，土地市场火爆，一些高价地块频频出现，都带动了市场预期，导致成交量开始回升，二手房价格走势也开始上扬。

租售比的下降值得关注

在房价一路上涨的同时，我国重点城市的租售比却远远偏离了国际合理区间133，360，300 ~ 133，360，200，成为了买卖市场和租赁市场的矛盾。

“大家对房租不够重视。”刘源坦言，“这两年房租一直在慢慢降，房价却在涨，这不正常。中原地产二手房房租指数显示，最近两年房租最高的是2018年9月和10月，之后房租开始缓慢下降。”

一方面2018年房租大幅上涨。当时有一轮关于长租公寓企业推高市场租金的争论。与此相比，这几年房租有一定程度的下降。

“另一方面，疫情对市场的影响很大，更多的体现在租赁上，而不是房价上。很多租房者的收入受到影响，住房需求的变化传导到市场，租房收益率下降。”刘源说。

“所有城市下降最快的是深圳，但深圳租金收益率下降的主要原因是房价快速上涨，租金下降缓慢，租金收益率突然下降到1.1左右。此外，这是一个“总”概念，不包括税收、维护成本和空置率。如果把这些都算进去，实际租金收益率可能是负数。上海租金回报相对稳定。从租售比或租金回报来看，上海还是可以的，但接下来上海的房价可能会有上涨的趋势。”刘源分析道。

政策环境非常严格

对于那些在房价波动下摩拳擦掌的人，刘源表示，在目前的市场环境下，希望重复房价上涨然后受益于2015年至2017年投资的机会是不现实的。深圳先后出台调控政策，杭州、南京、宁波市场呈上升趋势时开始收紧。这种情况下个人投资投机是不可取的，真的没有这个空间。"

从城市层面来说，2020年还是会有一些城市保持热度的。刘

“2020年前10个月，落户杭州的大学生数量超过去年，落户杭州的人才数量保持快速增长。虽然杭州也出台了一些限制性政策，但实际增加的外国大学生数量将为2021年的市场需求提供非常强的支撑。”刘源说。

“对深圳来说，虽然基本面还是很好的，但会面临越来越严格的政策限制，比如结算政策和社保要求，信贷会开始收紧。不排除以后会有更多的限制。”刘源分析道。

而对于实力较强的二线城市，如成都、南京、珠海、中山等，之前都经历过充分的调整，尤其是中山、珠海，前两年交易量下降充分，有可能见底。这些城市未来会有更好的机会。

“但如果仅仅从投资的角度来看，中国大多数城市都没有所谓的‘投机’机会。即使是少数几个更好的市场，也将面临非常严格的政策环境。”刘源进一步指出。

国家商业日报