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每平米32万元！高价学区房筛选 44平小户型十年后目标价1.4亿？
据链家网站介绍，国成花园始建于1995年，至今已逾25年。3梯12户的设计也挤压了公共区域，楼道光线昏暗。
近日有消息称，深圳福田区一个44平米的学区房成交价高达1420万元，即单价32.27万元/平米。
房产是国成花园，位于深圳著名的学区房——百花，有两个著名的学区房，所以即使楼龄超过25年，楼道昏暗，也不妨碍房产找房难找，高价交易频繁发生。
来源：微博
这只是深圳学区房价上涨的一个缩影。
某房产中介告诉中正君，以深圳福田区为例，一级学区房单价约22万元/平米，二级学区房单价已超过15万元/平米，三级学区房单价约10万元/平米。深圳有更多的学区正在成为下一个“国家城市花园”，2020年最大增幅为67%。
每平方米人民币32.27万元
国成花园堪称深圳学区房的“标杆”，成交价格一直在突破自己的“极限”。近日有消息称，44平米的一居室房产成交价高达1420万元，每平米32.27万元。
来源：国成花园小区
“这个上市是在我们的平台上卖的，但是我们在网上看不到交易记录。”一家大型房地产中介平台的经纪人吴凡(化名)告诉老何君.
中介平台的另一位经纪人表示，他在朋友圈看到了该房产的交易信息。“一些敏感房屋的交易记录不会在网上公布，但我们在内部平台上可以看到，它们会在交易后15天内公布。这个上市前几天才卖，现在看不到。”
这个楼盘之所以受家长青睐，是因为它有深圳实验小学和深圳实验学校(中学)两个一流学区的祝福。只有两栋楼，一栋是3梯8户的大户型，一栋是3梯12户的小户型。单价32.27万元/平米的房子，来自后者。
据链家网站介绍，国成花园始建于1995年，至今已逾25年。3梯12户的设计也挤压了公共区域，楼道光线昏暗。
来源：国成花园走廊
即便如此，以学区的气场，国家城市花园还是难找。"整个百花区只有我们一间卧室."房产的保安告诉中正君，因为房产有小户型，上车方便，所以房子好卖。但是很多房子都是自住的，孩子在附近上学，放在盘子里的很少。
近年来，房地产价格不断上涨，不断刷新公众对深圳学区房的认知。根据壳牌的数据，2011年初售出的一套房子的单价为39100元/平方米，10年内上涨了近10倍。
对于44平米的小户型，甚至有人在十年后喊出了1.4亿元的“目标价”。
来源：微博
学区房现在是“竞价”报价
事实上，国成花园并不是一个孤立的案例。2020年以来，深圳学区房闹得沸沸扬扬，最近的“招标”报价层出不穷。
“星座传说4
3平方米可以一房改两房的单位，去年4月成交价465万元，8月成交价跳到520万元，昨天有客户给到660万业主都不签字，反口要690万元。”吴凡告诉中证君。星座传奇位处福田区石厦片区，带有石厦小学和石厦中学的学区，被吴凡划分为二流学区房。即便以660万元成交，该房源在短短8个月内也涨了近200万元。
与该楼盘有一街之隔的另一楼盘——高发城驰，因学区“升级”，37平方米小户型2020年套均也涨了100万元。该楼盘被吴凡划分为三流学区房，目前单价为10万元/平方米左右。
“去年年中，因为传闻这个楼盘配套的小学被名校收购，业主要么捂着不卖，要么一下涨几十万。”吴凡说，2019年9月，该楼盘37平方米户型成交价是255万元，目前报价已报到380万元。“这还是唯一一套业主诚心要卖的房源，估计最近就会成交，年后回来可能得涨到390万。”
来源：高发城驰小区
学区房跳涨并不仅出现在市区，远在关外的光明也是如此。“光明都有单价8万的房源成交了。”吴凡告诉中证君，他所指的楼盘距离市中心27公里，因被划入深圳实验光明学校的学区，单价短短9个月内飙涨2万元/平方米。
贝壳数据显示，2020年3月，该楼盘一个104平方米户型以670万成交，单价为6.4万元/平方米，同一户型最新报价已跳涨至855万，单价为8.2万元/平方米。
但从数据看，上述热门学区房都没上榜，上榜的top 1年涨幅超过66%。近期，乐有家统计了50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅。其中，罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%，前十名涨幅均超40%。
来源：乐有家
学区房上涨何时见拐点？
“深圳每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前。” 深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳人口多并且人口持续流入，学区需求大，尽管供应在增加，但缺口仍大。因此，学区房流动性强，易出手，成为很多投资者的首选。
“近些年，深圳大规模引入人才，加之政策放开二胎，学区需求暴增。但教育规划要有前瞻性，需提前六年左右做规划，深圳在这方面准备不够充分，供应未及时跟上，因此供需关系比较紧张。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
对于名校效应，郑叔伦指出，深圳教育资源、水平一直都不强，与其他一二线城市相差较大。学校之间水平差距明显，造成名校效应也非常明显，深圳不乏高收入家庭，家长追逐上名校，不惜高价购买学区房，进一步推动了名校学区房价格上涨。
“应该看到，京沪深等一线城市的顶级学区向来是稀缺资源，即便是学区供求关系相对平衡的北京，也有单价二十多万的学区房。” 李宇嘉认为，深圳未来应着重增加中等水平学区，补齐供应短板。
深圳学区房涨势何时能见拐点？郑叔伦认为，短期内，教育资源紧缺和教育水平不平衡的问题难以解决，学区房受市场青睐的态势也不会变。但政府提出扩大优质教育资源覆盖面、均衡配置教育资源。除了加大力度增加学区供应外，加快推进名校教育集团化，以名校带动教育水平的提升。未来随着学区供应的增加，人口的稳定，以及学校之间教育水平逐渐接近，优质教育需求得以满足，拐点才会到来。
编辑：张楠 曹帅