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上海房价暴涨 有小时价涨40万的二手房 调控政策提前泄露？

据媒体报道，网上曝光的《闵行区房管局会议纪要》虽然不是官方文件，但只是上海相关部门目前正在研究的政策。由于这一消息的提前披露，不排除推迟公布这一政策的可能性。

田玉林财经学会

编者|董玉卿

1月20日，一份《闵行区房管局会议纪要》将上海楼市的火热行情带入大众视野。

会议纪要主要记录了最近上海有关部门讨论处理楼市彩票过热的情况。项目红线333.36万1，在上海同一家庭同一时间只能识别一套。预售价格审批严格，一系列调控措施——条，体现了地方监管部门对本轮上海房价快速上涨的谨慎态度。

甚至在后来的监管行动中，该市正在研究进一步的监管政策，如离婚两年内不能买房、批量抽奖政策、收紧资金监管等。消息发布不久，上海市闵行区房管局相关人士表示，网上的消息应该是谣言，并未收到相关通知。

但这种总结并非空穴来风，最近两个月的上海楼市只能用疯狂来形容。据媒体报道，“上海二手房一日一价”，优质双学区房、九年学区房涨幅超过20%，单价高达20万元/平方米。“房价10天暴涨40%以上”，在上海算不上什么大新闻。

另一方面，新屋市场也感受到了买家的热情。热点是前滩和大红桥板块，其中前滩板块是疫情过后的热点。凭借学区优势和未来升值空间，认可度遥遥领先。连锁代理王冕告诉AI财经，夸张的房产识别率可以达到700%。"有七八个顾客在争夺更好的房地产。"他的许多客户已经摇了一年多的号码，但他们仍然错过了。

根据壳牌研究院的数据，从2020年底开始，上海的楼市已经变得明显。12月，全市二手房成交量环比增长20.3%，同比增长95%。上海二手房成交量再创新高，达到3.9万套，为2017年以来最高。

直到2021年1月，上海楼市持续升温。1月前13天，链家二手房成交量较去年12月同期增长42%。从市场预期来看，1月前13天上海二手房业主价格调整中，涨价占比67%，比12月份高12个百分点。

令人不解的是，上海的房地产调控政策并没有放松的迹象，但房价仍在快速上涨，其中包含了多少假火？不难理解为什么紧张的市场背后，地方政府部门的神经更加紧张。

二手房1小时跳价40万元

“你不觉得和2015年(房价暴涨)挺像的吗？”在十大房地产企业工作的金杰说，他在上海工作生活了十几年，经历了几次涨跌。在他看来，上海房价五年不涨是不现实的。

这种上升趋势早在2020年就已经凸显出来。上海中原地产市场分析师卢文喜曾告诉ai财经，上海新房的拆建周期已经缩短到9个月。一般情况下，不到10个月的去化学周期是房价会上涨的信号。“因为房子不够卖，还是有几千人在摇号。”

火热的楼市背后，有人欢喜有人愁。最近，一位医生给上海市委负责人写了一封建议信，引起了广泛关注。他说他四次参加摇号都失败了，一直买不到房子。他建议t

据媒体报道，在这一轮不断上涨的上海楼市中，有人想尽办法买房。为了增加抽奖的概率，一些购房者通过各种手段，比如假离婚、让老人参与抽奖、请朋友帮忙抽奖等，加入了“人类马甲”来赢取更多的认可度数字。然后晃动后转移他们的名字。

因为上海新房限价与二手房价格倒挂，这是买家无风险套利的好机会，买就是赚。与去年疫情初二手房业主大幅降价不同，上海二手房近期一直在上涨。据媒体报道，今年有业主两周内提价120万元，甚至一小时内暴涨40万元。

王冕告诉AI财经社，这些二手房大多是学区房，涨价比一般房源猛很多，一部分原因是受前段时间上海放宽落户政策影响，因为强调加强市场化创新创业人才的引进，很多海外留学生都回来买房，“他们还就盯着学区房买，说是要一步到位。”

据了解，目前上海的购房政策是：外地户口在上海缴纳社保满5年，家庭限购1套房，单身不能买房；本地户口，家庭限购2套房，单身限购1套。“如果你是单身想在上海买房，只能想办法先落户，除此之外，没有其他途径。”王冕表示。

不过，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，上海放宽落户条件，虽然对人才的引进有着积极作用，同时一定程度上也能提升房地产市场活力，但是实际效果有限。

卢文曦也觉得人才引进政策的能量没有那么大。“而且上海是局部热，不是普遍热，一些远郊的项目认筹率不高的，老破小的二手房房价也没有上涨很多。”

点燃房价的导火索到底是什么？

“调控没松，价格却上涨，说明楼市上升，属于市场的力量，不能怪政府调控不给力，而是经历三年低迷之后，需求正常释放了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言。

他指出，当前上海楼市呈现的火热状态，是由周期性、疫情下避险与改善需求、动拆迁放量、货币放水下的抗通胀需求、公民同招（指民办学校与公办学校同步招生）教育改革，这五大力量综合作用才形成的。

具体来看，首先从全国主要城市近二十年的房价变化看，受调控政策影响，各城市涨跌趋势呈周期性变化。其次，疫情期间，人们对居住面积有所要求，改善需求释放明显，而且去年上海超额完成旧改35000套。卢文曦告诉AI财经社，80%的人拿到旧改动迁款，1年以内都要买房的，这部分需求量是很大的。

金杰也认为，上海的房价好几年没涨，很多需求被短期压制了。“人还在，钱也在，目前还没有其他投资渠道能够超过房地产。”

另外，为稳定市场和经济，2020年初各国央行集体大放水，近期美国还推出了1.9万亿美元的经济刺激计划，从全球来看，美国、伦敦房价均创历史新高，韩国首尔房价上涨，日本东京的土地价格也创近期新高。这也被卢文曦视为房价上涨的导火索之一。

尽管1月15日央行金融市场司司长邹澜重申，央行在房地产金融调控方面，坚持房住不炒定位，但国家统计局发布的数据显示，北上广深的房价仍旧涨势明显，四个一线城市在2020年12月全市二手住宅成交量环比增加20.5%，并且一线城市新房及二手房价格涨幅扩大。

“2015年也是深圳房价先暴涨，然后传到上海，最后传导到全国，现在也是这俩城市起头。”想到2020年以来，房价上涨最快的深圳，金杰若有所思。“不过理论上，只要限购在，上海现在房价再怎么上涨也不能算是炒房。”

卢文曦认为，上海的情况要区分是“炒”，还是合理的涨，“现在买房有客观需求，适度的涨不是不可以。”

这波行情会持续多久？

这些天，杨红旭在忙着“为上海楼市调控献言献策”。尽管他也认为上海楼市经过了2017-2018年的量价齐跌，和2019年的量增价平之后，到了该上涨的节点，但看到“千人摇”楼盘、认筹率超过500%、房东和中介联手推高二手房房价等新闻时，他也不免感叹“上海楼市，该消消火气了”。

特别是在今年一季度，上海作为长三角楼市的风向标，任何突发的异动，都会加深调控的升级。

事实上，2020年下半年以来，在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅逐步收窄，但贝壳研究院数据显示，2021年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城市景气指数（业主调价中调涨次数/调价次数）在40附近及以上，表明这些城市后期价格上涨压力较大。

不过陈霄认为，在中央反复强调房住不炒、政策环境趋紧的背景下，上海楼市暴涨的可能性不大，大概率还是会维持缓慢上涨的趋势。

卢文曦坦言，最近两个月上海的涨势有点过分了，“2月份估计交易量会回调，让市场情绪冷静下，3月份如果能稳定点，可能还会出现往年的小阳春。”但他同时提醒，如果市场还是表现出极强的躁动情绪，估计后续深度调控的政策也快来了。

目前，上海暂未出台楼市调控新政策，仅是对原有政策的强化，要求加强原有政策的执行，及加强销售管理，杜绝楼市销售环节中的不规范现象。据网易房产报道，前述媒体曝光的《闵行区房管局会议纪要》虽然不是官方正式文件，只是上海相关部门目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除该政策会有延期公布的可能。

（应采访对象要求，文中王冕、金杰为化名。）

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